FAQ



Die Durchsetzung einer Mietzinsreduktion ist komplexer, als man auf den ersten Blick vermuten würde. In diesen FAQ haben wir die gängigsten an uns gerichteten Fragen und Antworten zusammengestellt.

Falls Du Deine Frage oder Antwort nicht findest, kannst Du uns gerne eine E-Mail schreiben an support@5minutelawyer.ch und wir werden versuchen, Dir baldmöglichst eine Antwort zu geben.

In der Schweiz haben Mieter grundsätzlich dann einen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt. Dieser wird vom Bundesamt für Wohnwesen vierteljährlich festgelegt. Der Referenzzinssatz ist in den letzten Jahren stark gesunken und beträgt seit dem 3. März 2020 lediglich noch 1.25%. Falls Du seit diesem Datum keine Mietzinsreduktion erhalten hast, ist es wahrscheinlich, dass Du eine solche von Deinem Vermieter einfordern kannst.
Die meisten Vermieter finanzieren einen Anteil der Mietwohnung bzw. des Miethauses mit Fremdkapital. Wenn die Zinssätze sinken, sinkt damit auch die Zinslast des Vermieters. Der Gesetzgeber wollte sicherstellen, dass diese gesunkene Zinslast zumindest teilweise auch den Mietern zugutekommt. Zudem gilt auch das Umgekehrte. Wenn die Zinsen steigen, hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen.
Das System ist nicht unfair gegenüber dem Vermieter. Gesamthaft gesehen sind wir eher der Meinung, dass das System die Mieter benachteiligt. Als Mieter sollte man daher unbedingt die vom Gesetz zur Verfügung stehenden Mittel nutzen. Die Fairness des Systems bedingt auch, dass die Mieter ihre Rechte kennen und diese in genügendem Mass durchsetzen können. Dabei sind wir Dir gerne behilflich.
Gewisse Vermieter reduzieren ihre Mietzinse bei sinkendem Referenzzinssatz automatisch. Die grosse Mehrheit macht dies jedoch nicht von sich aus (und ist gesetzlich dazu auch nicht verpflichtet). Das kann daran liegen, dass sie die Rechtslage nicht kennen, es vergessen, oder aber mit ihrem Mietobjekt eine möglichst hohe Rendite erzielen wollen. Wie dem auch sei, wenn der Vermieter von sich aus nicht aktiv wird, lohnt es sich in jedem Fall für den Mieter, aktiv eine Mietzinsreduktion zu fordern.
Eine Mietzinsreduktion kann grundsätzlich dann eingefordert werden, wenn der Referenzzinssatz seit der letzten Mietzinsfestsetzung gesunken ist. Aber aufgepasst, nicht immer ist das Datum des Mietvertrags gleichzusetzen mit der letzten Mietzinsfestsetzung. Gleichermassen bedeutet nicht jede Änderung des Mietzinses ist eine verbindliche Mietzinsfestsetzung. So ist bspw. eine Reduktion des Mietzinses zur Berechnung des auf den Mietvertrag anwendbaren Referenzzinssatzes nur dann massgebend, wenn die Reduktion im Rahmen eines Gerichtsurteils (inkl. Entscheid der Schlichtungsbehörde) festgestellt wurde. Wenn Du unseren Fragebogen ausfüllst, können wir die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung für Dich bestimmen und damit sicherstellen, dass Du die Dir tatsächlich zustehende Mietzinsreduktion erhälts.
Du kannst Deine Mietzinsreduktion auch selbst einfordern. Im Internet stehen Dir verschiedene Tools zur Verfügung, um Deinen Anspruch zu berechnen und Dich dabei zu unterstützen. Besonders erwähnenswert sind dabei die vom Mieterverband zur Verfügung gestellten Tools und Informationen. Was wir Dir anbieten ist die Erstellung eines bereits auf Dich angepassten Briefes an Deinen Vermieter und zwar GRATIS. Falls Du möchtest, werden wir diesen Brief auch gleich an Deinen Vermieter senden. Wenn Du also unseren Service in Anspruch nimmst, musst Du keine Briefvorlagen herunterladen, diese auf Deine spezifische Situation anpassen und den Brief auf die Post bringen, um ihn eingeschrieben zu versenden (was alleine bereits ca. CHF 5.30 kostet).
Dem Vermieter stehen verschiedene Behelfe zu, wie er sich gegen eine Mietzinsreduktion wehren kann. Eine der gängigsten Methode ist die Verrechnung des Reduktionsanspruchs mit einer pauschalen Kostensteigerung. Daneben stehen dem Vermieter eine Vielzahl weitere Rechtsbehelfe offen. Es kann aber leider auch vorkommen, dass Dein Vermieter sich mit unfairen Mitteln gegen die Reduktion zu wehren versucht. So ist auch die Verrechnung einer pauschalen Kostensteigerung nicht in allen Fällen legitim. Wir arbeiten an einem Tool, mit welchem Du die Rechtmässigkeit einer solchen pauschalen Kostensteigerung überprüfen kannst und hoffen Dir dieses so bald wie möglich zur Verfügung stellen zu können.
Mit einer Kostensteigerung macht der Vermieter geltend, dass seine Kosten, insbesondere für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaft, gestiegen sind. Dies ist grundsätzlich nur dann legitim, wenn die Kosten des Vermieters tatsächlich gestiegen sind. Macht ein Vermieter hingegen eine pauschale Kostensteigerung geltend, hat diese mit seinen tatsächlichen Kosten nichts mehr zu tun. Vielmehr versucht der Vermieter in diesem Fall eine Pauschale zu verrechnen, z.B. 0.5% des Nettomietzinses pro Jahr. Damit könnte er den Reduktionsanspruch des Mieters selbst dann schmälern, wenn seine tatsächlichen Kosten gesunken sind. Obwohl das Bundesgericht die Geltendmachung von pauschalen Kostensteigerungen ohne darlegung der tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich als nicht legitim beurteilt hat (vgl. BGE 4A_88/2013, E 4.1), wird sie nach wie vor von diversen Schlichtungsbehörden akzeptiert und kann nicht in allen Fällen verhindert werden.
Die meisten Vermieter in der Schweiz kennen die Rechtslage und werden nicht mal auf die Idee kommen deswegen zu kündigen. Würde Dein Vermieter Dir trotzdem aufgrund dem Reduktionsbegehren kündigen, würde es sich dabei um eine sogenannte «Rachekündigung» handeln (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Diese ist nicht nur anfechtbar, sondern im Grundsatz auch strafbar (Art. 325bis Abs. 2 StGB).
Unsere Dienstleistung beinhaltet in erster Linie die Erstellung deines persönlichen Briefs zur Mietzinsherabsetzung und die Möglichkeit, dass wir diesen in Deinem Namen an Deinen Vermieter senden. Nicht zu unserem Dienstleistungspaket gehört die Entgegennahme von Antworten Deines Vermieters auf das Herabsetzungsbegehren bzw. die Weiterleitung solcher Antworten an Dich. Wenn wir Deinen Brief für Dich versenden, machen wir Deinen Vermieter ausdrücklich darauf aufmerksam, dass er seine Rückmeldung an Dich richten muss und nicht an uns. An uns gerichtete Antworten werden nicht bearbeitet.
Das ist ganz einfach. Zuerst füllst Du unser online Formular aus, d.h. beantwortest uns ein paar Fragen und gibst Deinen Namen und Adresse sowie denjenigen Deines Vermieters ein. Nachdem wir Deine Angaben erhalten haben, werden wir analysieren, ob und ggf. wie hoch Dein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion ist. Falls Du einen Reduktionsanspruch hast, werden wir automatisch einen personalisierten Brief für Dich erstellen, mit welchem Du bei Deinem Vermieter eine Mietzinsreduktion einfordern kannst. Diese Dienstleistung ist GRATIS. Falls Du möchtest, dass wir Den Brief an Deinen Vermieter senden, können wir auch dies rasch und unkompliziert für Dich erledigen. Du brauchst diesfalls also nicht mal auf die Post zu gehen und den Brief per Einschreiben zu versenden (was Dich ca. CHF 5.30 kosten würde). Für das Versenden des Briefs verlangen wir eine kleine Gebühr.
Falls Du uns beauftragst, den Brief für Dich zu senden, gibst Du uns eine Vollmacht. Wir sind damit bevollmächtigt, den Brief in Deinem Namen an Deinen Vermieter zu senden. Die Erteilung von Vollmachten ist formfrei gültig. Das heisst, Du brauchst keine physische Erklärung zu unterzeichnen. Es genügt, wenn Du uns Deine Zustimmung online über unseren Service gibst. Bitte beachte, dass Du uns damit die nötigen Vollmachten aller Mieter gibst, welche den Mietvertrag unterzeichnet haben. Falls solche vorhanden sind, musst Du also vorab deren Zustimmung einholen.
Eine Vollmacht kann in der Schweiz formfrei erteilt werden. Das heisst, sie kann mündlich oder sogar konkludent (d.h. ohne ausdrückliche Erklärung) entstehen. Wenn Du uns damit beauftragst, Deinen Brief in Deinem Namen an Deinen Vermieter zu senden, erteilst Du uns die dafür nötige Vollmacht. Unser System stellt sicher, dass Du über diese Vollmachtserteilung bestens informiert bist (das Kästchen, welches die Vollmachtserteilung beinhaltet, muss zwingend angekreuzt werden, um die Auftragserteilung abzuschliessen). Es kann sein, dass Dein Vermieter nicht weiss, dass eine Vollmacht nicht schriftlich erteilt werden muss. Falls er die Erteilung anzweifelt, lasse ihn wissen, dass Du uns diese gegeben hast und verweise ihn auf diese FAQs.
Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren von Gesetzes wegen schriftlich stellen (Art. 270a Abs. 2 OR). Das bedeutet im Grundsatz, dass Du einen ausgedruckten Brief handschriftlich unterschreiben musst und, aus Gründen der Rechtssicherheit, diesen möglichst eingeschrieben per Post versenden solltest. Dies scheint in der heutigen digitalisierten Zeit überholt. Wir verfügen über eine sogenannte Qualifizierte Elektronische Signatur (QES). Diese gilt gemäss Art. 14 Abs. 2bis OR OR als schriftlich und erlaubt es uns, Deinem Vermieter ein rechtsgültiges Herabsetzungsbegehren per E-Mail zuzustellen. Das ist auch der Grund, weshalb wir zwingend eine gültige E-Mail-Adresse des Vermieters benötigen.
Falls Dein Herabsetzungsbegehren über uns versandt wurde, erfüllt dieses trotz Zustellung per E-Mail alle Formvoraussetzungen und ist damit rechtlich durchsetzbar. Es stimmt, dass das Herabsetzungsbegehren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR schriftlich gestellt werden muss und dass dies grundsätzlich bedeutet, dass der Brief in physischer Form gesendet werden muss. Das von uns versandte Herabsetzungsbegehren wurde jedoch von uns mittels Qualifizierter Elektronischer Signatur (QES) unterzeichnet. Gemäss Art. 14 Abs. 2bis OR ist die QES der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt. Daher gilt der von uns versandte Brief als schriftlich im Sinn von Art. 270a Abs. 2 OR und genügt, wie bereits erwähnt, den gesetzlichen Voraussetzungen. Da wir die erste Plattform in der Schweiz sind, welche diesen Service anbietet, kann es sein, dass Dein Vermieter dies nicht weiss. Dies obwohl, wir die Vermieter in unserem Schreiben ausdrücklich darauf hinweisen. Zeige Deinem Vermieter diese FAQ, falls er betreffend Rechtsgültigkeit unseres Schreibens nach wie vor unsicher ist.
In diesem Fall hängt es von Deinem Vermieter ab, ob er eine solches Herabsetzungsbegehren akzeptiert oder nicht. Falls er dies nicht macht, kann es sein, dass er Dir keine Antwort gibt oder Dich darauf hinweist, dass er nur aktiv wird, falls er ein «schriftliches» Begehren im Sinn des Gesetzes erhält. Dabei ist auch zu beachten, dass Dir Dein Vermieter Deinen Herabsetzungsanspruch jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zugestehen muss. D.h. Du solltest es mit einer E-Mail nur dann versuchen, wenn Du dadurch keinen Kündigungstermin verpasst. Ansonsten kann es sein, dass Du unnötigerweise für mehrere Monate noch den alten und höheren Mietzins bezahlen musst.
Nachdem das Mietzinsherabsetzungsbegehren an Deinen Vermieter versandt wurde, hat dieser 30 Tage Zeit, Dir darauf zu antworten. Falls Du innerhalb dieser Frist nichts von Deinem Vermieter hörst, empfiehlt es sich vorerst nochmals mit ihm Kontakt aufzunehmen. Falls dies nicht möglich ist, oder Du eine abschlägige Antwort von Deinem Vermieter erhältst, hast Du die Möglichkeit, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Wir empfehlen Dir aber vorerst, mit Deiner lokalen Mieterorganisation Kontakt aufzunehmen, um abzuklären, ob diese in Deinem spezifischen Fall empfehlenswert erscheint oder nicht. Falls Du ein Schlichtungsverfahren einleiten willst, musst Du diese innerhalb 60 Tagen seit Stellung des Herabsetzungsbegehrens tun.
Es kann sein, dass Dein Vermieter mit der von Dir geforderten Mietzinsreduktion nicht einverstanden ist. Wie oben bereits ausgeführt, könnte er bestimmte Gegenforderungen geltend machen. Falls diese nicht gerechtfertigt sind, empfehlen wir Dir, mit Deinem Vermieter das Gespräch zu suchen. Falls dies nicht hilft, solltest Du Dich an Deine lokale Mieterorganisation wenden. Bitte beachte, dass Du, solltest Du dich gerichtlich gegen Deinen Vermieter wehren wollen, an bestimmte Fristen gebunden bist. Solltest Du ein Schlichtungsverfahren gegen Deinen Vermieter einleiten wollen, hast Du dies entweder innerhalb 30 Tagen, seit Erhalt der Antwort des Vermieters zu tun, oder, falls Du keine Antwort auf Deine Anfrage erhältst, innerhalb 60 Tagen seit Stellung des Herabsetzungsbegehrens.